马年场土拍，广州宅地单价记录就被刷新了。

2月25日，越秀地产以总价236.04亿元竞得广州盛名CBD珠江新城宗涉宅地块“马场1期”，溢价率26.60，地块成交总价踏进广州二，住宅部分楼面价快要8.55万元/平米，取代越秀地产于2023年12月竞得的海珠琶洲西区AH040331地块(7.57万元/平米)，成为广州楼面价宅地。

地块位于广州市河汉区黄埔正途以南、马场路以东，前身为始建于1992年的广州跑马场。四肢酌量跑马赛事用地淮北塑料管材生产线，广州跑马场见证了广州跑马文化的光时代。

1999年，跑马场罢手运营后，地块逐步转为汽车、居、餐饮等酌量地点。而如今，历经30年开荒的珠江新城，早已成为寸土寸金的城市中枢，原马场用地已难以适配城市发展需求，板块内地盘资源稀缺，因此，这片尚未新创新的区域也被称作珠江新城的“后块宝地”。

马场1期地块的成交，为本年广州土拍市场点火了“把火”。尽管资金门槛企，地块仍引起7房企横蛮角逐，包括华润置地、越秀地产、保利发展、珠江实业、广州城投、广州地铁、广州建筑，同期由于市场矜恤度较，线上竞拍围不雅东谈主数过10万东谈主，致竞拍页面数次崩溃。

在竞拍体式，央企保利发展、广州原土国企越秀地产、珠江实业和广州城投积报价，但当总价过213.44亿元之后，只剩保利发展和越秀地产“单挑”。终，竞拍历程抓续9个小时、243轮血战，保利发展不敌越秀地产，这场土拍亦然广州土拍史上耗时长的场次。

SKP要来了？

证据出让文献，马场1期地块共包含5幅子地块。其中，3幅为交易商务用地，总面积7.85万平米，计容建筑面积不外33.72万平米；2幅为二类居住用地，总面积5.41万平米，计容建筑面积不外22.27万平米；其余为地下空间面积。

地块的资金门槛，起拍总价即达186.44亿元，在广州积年出让的涉宅用地中排行二，仅次于2022年10月成交的荔湾区“广船二三期地块”，该地块起拍总价快要187.60亿元。

除了总价门槛，地块的出让条目亦颇为尖刻。出让文献要求，竞得东谈主须对AT111321、AT111323两宗交易商务地块投资不低于60亿元，其中固定钞票投资不低于50亿元，且款式建成后须一谈自抓；另宗交易商务用地AT111338，则需诞生涯容建筑面积9.14万平米的村权力物业，由村集体按老本价回购，同期偿配建7962平米复建安置物业。

备受外界矜恤的是，AT111321地块须引进端前卫百货运营企业，款式运营后6年内，累计销售孝敬不低于300亿元；AT111323地块则须诞生涯容建面不低于4.5万平米的盛名五星货仓及同货仓式公寓，款式建成运营后的6年内，酌量产值孝敬累计不低于20亿元。

广州曾打算引入大师端前卫百货SKP，隔热条设备市场度传言该市集将选址马场面块，但该音讯尚未获取官阐明。四肢大师盛名的端市集，为止2025年，SKP在国内仅落地4，位于北京、西安、成齐和武汉。其中，北京的SKP市集曾屡次拿下“世界店”的名称。

值得提的是，在2021年8月，政府采购网曾发布《河汉区马场面块培植发展谋划款式竞争谋划公告》，该公告建议对标北京SKP等盛名CBD，按照粤港澳大湾区中枢城市、广州造大师活力城市和“老城市新活力”的发展要求，对地块进行科学定位。也恰是自此，马场面块或将引入SKP的外传抓续发酵。

顶豪“邻居”房价30万/平

总结广州土拍历史，在马场1期地块成为楼面价宅地之前，广州的楼面价TOP1地块为越秀地产于2023年12月竞得的海珠琶洲西区AH040331地块，楼面价达7.57万元/平米；TOP2则为保利发展于2024年9月竞得的河汉临江正途北侧AT080722地块，楼面价快要6.70万元/平米，地块款式保利・玥玺湾已于昨年开盘。

当今，广州总价TOP1地块为位于番禺的广州亚运城地块，成交总价255亿元，于2009年12月由富力、雅居乐、碧桂园联手拿下，于今保抓了过16年的总价记录；TOP2为这次马场1期地块，而TOP3地块为华润置地于2023年4月以197亿元总价竞得的番禺长隆地块。

马场1期地块之是以破多个记录，是多重身分综的效果。克而瑞广佛区域指出，从手住宅市场来看，2025年，河汉是广州唯个量价同比上涨的区域。其中，成交面积为61万平米，同比上涨31；成交均价为8.12万元/平米，同比上涨7；河汉全年景交金额496亿元，占全市成交金额的五分之。

与此同期，豪宅市场举座解析坚挺，而珠江新城长期稳居广州豪宅梯队。但从板块供应来看，珠江新城近五年未有全新住宅款式入市，手豪宅稀缺。

证据克而瑞广佛区域，河汉区各板块的成交结构中，140-200平米户型是成交主力，比年来200平米以上端产物占比上涨。其中，泛珠江新城300平米以上占比达34，板块内基本为千万豪宅，3000万以上总价顶豪产物市场份额增多。

区位上，马场1期地块与广州顶豪标杆侨鑫・汇悦台直线距离仅数百米。贝壳找房平台裸露，侨鑫・汇悦台现时在售二手住宅共8套，总价区间4999万元至1.8亿元，单价低21.11万元/平米，达30.05万元/平米。

地块与昨年爆红的顶豪新盘保利・玥玺湾直线距离约1000米。该楼盘于昨年11月7日晚开盘，当晚销售额打破100亿元，成为昨年世界个单日销售额破百亿的楼盘，房源成交均价17万元/平米，成交单价30万元/平米。

跟着马场1期地块入市淮北塑料管材生产线，这块“后的宝地”能否重塑广州的交易款式与豪宅幅员，市场正翘以盼。